Zakup na wynajem
Zakup na wynajem-wskazówki
W obecnych czasach, kiedy przyszłość jest niepewna, a emerytura tym bardziej, większość z nas poszukuje wszelkich zabezpieczeń i opłacalnych rozwiązań. Jedni skupiają się na zdobyciu jak najlepszej pracy i uzyskanie wysokich zarobków, po czym część otrzymywanych co miesiąc pieniędzy odkładają na koncie, aby mieć komfort w razie utraty pracy, różnego rodzaju nieprzewidzianych sytuacji, czy właśnie na ostatnie lata życia, aby te było spokojne i zarazem godne. Inni decydują się na umieszczanie kapitału na lokatach bankowych, gdzie wypracowane odsetki stanowią dodatkowy przychód, realizację różnych celów lub, jeśli kwota jest odpowiednio wysoka, nawet utrzymanie. Kolejnym rozwiązaniem jest inwestowanie w różne przedmioty, surowce, papiery wartościowe, czy nieruchomości. Ten ostatni rodzaj inwestycji jest dość popularny i bywa bardzo opłacalny. Trzeba jedynie rozważnie planować i realizować działania, a przed ich podjęciem nabyć odpowiednią wiedzę.
Możliwości, jakie daje inwestowanie w nieruchomości są w przypadku każdego człowieka inne, w zależności od czynników wpływających na jego sytuację i miejsce, w którym na daną chwilę się znajduje. Jedni posiadają ziemię, za którą tylko płacą podatki i nie potrafią w pełni wykorzystać jej kapitału, inni odkładając pieniądze na koncie mogą pozwolić sobie na zakup mniejszego lub większego mieszkania, albo jeśli nie posiadają części lub całości środków, biorą kredyt.
Ogólna procedura takiej inwestycji wydaje się prosta, tak jak prosty wydaje się jej ostateczny rozrachunek. Wiele osób widzi taką kolejność działań: kupno nieruchomości lub wybudowanie jej na swojej ziemi, przygotowanie pod wynajem, znalezienie lokatorów, obliczanie zysków. Z reguły tak to właśnie wygląda, ale należy pamiętać, że to tylko teoria i w praktyce lepiej podejść do całego procesu o wiele bardziej szczegółowo.
Należy zacząć od tego, aby początkujący inwestorzy nie zakładali zbyt optymistycznych planów. Kupując nieruchomość zdarza się od razu planować czyste zyski na podstawie kwoty zakupu i ustalonego czynszu. Często nie bierze się pod uwagę kosztów, na które trafia się w trakcie przygotowania nieruchomości, jej utrzymania, usług biura nieruchomości, awarii czy okresów pustostanu. Obliczając zyski z najmu nie wystarczy jedynie podzielić kwotę zakupu na miesięczny czynsz aby uzyskać informację za ile miesięcy mieszkanie się spłaci. Trzeba zacząć od analizy czy mieszkanie nadaje się od razu do zaprezentowania i udostępnienia najemcom. Może trzeba będzie przeprowadzić w nim generalny remont lub chociażby skorzystać z usług biura nieruchomości bądź home stagingu aby dzięki nim zwiększyć atrakcyjność oferowanej nieruchomości i szybciej znaleźć klientów. W dalszej kolejności należy również zwrócić uwagę na odliczenie od czynszu kosztów administracyjnych utrzymania nieruchomości. Dzięki takiemu działaniu otrzymamy zysk netto, czyli zysk, który faktycznie trafi do kieszeni właściciela.
Jako kolejny czynnik warty uwagi trzeba uznać okres wynajmu i zadać sobie pytanie czy uda się wynajmować mieszkanie przez 12 miesięcy w roku? W Polsce przeważająca grupa osób wynajmujących to na przykład studenci. Często zdarza się, że potencjalni klienci zainteresowani są wynajmem na krótszy niż pełny rok okres czasu. Dodatkowo liczą również na niedługi okres wypowiedzenia. W takiej sytuacji jest mniej czasu na znalezienie kolejnych nabywców i należy wziąć to pod uwagę przy planowaniu zysków z wynajmu. Bezpiecznie jest uznać przelicznik mniejszy niż 12 miesięcy. W atrakcyjnych miejscowościach i dzielnicach może być on niewiele niższy i wynosić na przykład 11 miesięcy. W przypadku okolic cieszących się mniejszym zainteresowaniem, wartość tą należy odpowiednio zmniejszyć. Wtedy uzyskamy bardziej realny obraz możliwych zarobków z tytułu wynajmu danej nieruchomości. Aby uzyskać jak najkrótszy okres pustostanu, możemy zarządzanie naszą nieruchomością powierzyć biurom, które łatwiej i szybciej będą w stanie znaleźć nam nowych lokatorów. Wtedy jednakże w koszty należy wliczyć prowizję, jaką będziemy musieli zapłacić w zamian za usługi takiego biura.
Decydując się na wejście w posiadanie nieruchomości, nie musimy decydować się na nieruchomość pod wynajem długoterminowy. Dobre rezultaty może przynosić także wynajem sezonowy lub krótkoterminowy. Niektóre regiony czy miejscowości wręcz słyną ze swojej sezonowości, inne z tego, że są skupiskiem wydarzeń biznesowych i wiele osób przybywa tam na krótko w celu załatwienia interesów. Wtedy warto obliczyć procentowe szanse obłożenia i może się to okazać dużo bardziej opłacalne niż zwykły wynajem nieruchomości w tym samym miejscu.
Porównując przeciętne oprocentowanie lokat ze zwrotem procentowym z wynajmu mieszkania, zainwestowane pieniądze w nieruchomości mogą przynosić dwa razy więcej zysków. Oczywiście różnice te zależą od wielu czynników, a to drugie rozwiązanie uznawane jest za dużo bardziej ryzykowne. Jeśli jednak inwestycje przeprowadza się z rozwagą, odpowiednią wiedzą i trafnymi wyliczeniami, zyski mogą być jeszcze większe. Poszczególne przypadki potwierdzają, że jest to o wiele szybszy sposób na zapewnienie sobie zadowalającej emerytury, a jeśli portfel inwestycyjny będzie powiększany o kolejne nieruchomości, można zapewnić sobie wolność finansową, a więc brak perspektywy konieczności pracy bez obaw o stałe przychody.
Paweł Uklejewski