Które mieszkanie na wynajem?

Wynajem mieszkań jest jedną z najlepiej opłacalnych form inwestycji. Wiadomo to nie od dziś, jednak nie każdy ma odwagę zaryzykować sporą sumę pieniędzy na kupno mieszkania, nie wiedząc czy faktycznie przyniesie ono w przyszłości oczekiwane przychody. Bardziej świadomi inwestorzy zawsze starają się minimalizować koszty inwestycji pokrywane z własnej kieszeni i w przypadku kupowania mieszkań pod wynajem, bardzo często decydują się na kredyt hipoteczny, który pokrywa najczęściej 80-90% całkowitej kwoty kupna. Później pozostaje kwestia zabezpieczenia tego kredytu i przygotowania mieszkania w krótkim czasie tak, aby szybko znalazło nabywców, którzy płacąc czynsz, pokrywają miesięczne raty, a dodatkowo dają inwestorowi zarobić.

Kiedy już decydujemy się na zakup takiego mieszkania, kluczem do powodzenia jest odpowiedni dobór nieruchomości. Należy się przygotować, że zdecydowana większość ogłoszeń nie spełni naszych oczekiwań. Zanim w ogóle rozpoczniemy poszukiwania, należy określić wymagania, jakie musi spełnić idealna nieruchomość. Zazwyczaj zalicza się do nich kilka podstawowych czynników, które dzisiaj opiszemy. Oczywiście warunki będą zmieniać się wraz z celem, jaki chcemy osiągnąć dokonując zakupu: czy będzie to mieszkanie studenckie, czy rodzinne. Do wynajęcia przez cały rok, czy tylko w roku akademickim, a może tylko w sezonie letnim lub zimowym? Od tego w głównej mierze zależeć będzie lokalizacja oraz rodzaj takiego mieszkania.

Na co więc trzeba zwracać największą uwagę podczas przeglądania ofert nieruchomości?

Lokalizacja

Jest to główny i często najważniejszy czynnik towarzyszący wyborowi odpowiedniej nieruchomości. Aspekt ten ma bardzo często znaczący wpływ na wysokość ceny mieszkania, a także późniejszego czynszu. Posiadając mieszkanie w dobrej lokalizacji, wynajmujący ma większe pole manewru i może ustalić wyższą cenę niż w mieszkaniu znajdującym się w tym samym mieście, ale mniej atrakcyjnej okolicy. Atrakcyjność mieszkania wzrasta dzięki znajdowaniu się w pobliżu najważniejszych punktów miasta, sklepów, instytucji, czy punktów usługowych i komunikacyjnych. Dzięki temu pomimo wyższej ceny, nieruchomość w takiej okolicy cieszy się również większym zainteresowaniem. W większych miastach największą popularnością cieszą się mieszkania w pobliżu centrum oraz uczelni.

Bardzo ważną kwestią, ściśle powiązaną z lokalizacją, jest też otoczenie. Oprócz wcześniej wspomnianej bliskości ważnych punktów miejskich, dla przyszłych najemców z pewnością istotne będzie, czy najbliższa okolica jest bezpieczna, zadbana i spokojna. Mało kto zdecyduje się zamieszkać w miejscu, gdzie co wieczór dochodzić będą odgłosy hałaśliwych sąsiadów lub spod pobliskich sklepów, nie wspominając o wieczornych powrotach do domu w takiej okolicy. Spory wpływ mogą mieć także na pierwszy rzut oka mało istotne aspekty, takie jak stan klatki schodowej, czy zewnętrznej części budynku.

Stan mieszkania

Pierwszym wyborem, jakiego dokonuje inwestor przed poszukiwaniem mieszkań, to czy mają być one z rynku pierwotnego, czy wtórnego. Mieszkania o podobnych parametrach z rynku wtórnego zwykle są tańsze od tych z rynku pierwotnego, ale czasami wymagają więcej pracy w odpowiednim przygotowaniu do wynajmu nowym osobom. Tego typu przypadki trzeba już analizować indywidualnie. Należy rozważyć wiele aspektów i przemyśleć, który rodzaj mieszkania będzie łatwiej przystosować do pożądanego efektu końcowego. Nie zmienia to faktu, że wśród mieszkań na rynku wtórnym częściej można napotkać okazje cenowe, ponieważ właścicielom może zależeć na szybkiej sprzedaży lub oferują mieszkanie „z problemami”. W drugim przypadku warto zapewnić sobie podczas kupna odpowiednią opiekę prawną lub skorzystać z pomocy biura pośrednictwa nieruchomości. Firma RE Capital kompleksowo zajmuje się wsparciem w zakresie kupna, sprzedaży i wynajmu mieszkań.

Ustalenie najemcy idealnego

Czyli innymi słowy ustalenie grupy docelowej, do której w przyszłości będziemy chcieli kierować swoją ofertę wynajmu mieszkania. Jest to niezwykle ważne przy wyborze nieruchomości, gdyż zupełnie innego rodzaju mieszkać będzie trzeba szukać dla studentów, niż dla rodziny z długoterminowym planem zamieszkania, albo pracowników chcących minimalizować koszty utrzymania i potrzebujących mieszkania głównie jako nocleg.

W pierwszej kolejności warto byłoby przeanalizować, która grupa najaktywniej poszukuje mieszkań w danym okresie. Następnie należy wziąć pod uwagę budżet, jaki zamierzamy przeznaczyć na nieruchomość aby ustalić jak duża może ona być i w jakim standardzie będzie wyposażona. Przy tej okazji warto zastanowić się od razu czy mieszkanie będzie umeblowane, czy wynajmowane dla osób z własnym wyposażeniem mieszkania.

Rozmiar mieszkania

Określenie budżetu i grupy docelowej powinno znacznie pomóc w kwestii doboru wielkości mieszkania. Jeżeli budżet będzie mocno ograniczony, zapewne wybierzemy kawalerkę. Jeśli będziemy chcieli mieszkanie wynajmować studentom, zdecydujemy się na nieruchomość 3-4-pokojową. Z kolei jeżeli będziemy mierzyć w nieruchomość o wyższym standardzie, przeznaczonym dla rodziny albo osób z większymi oczekiwaniami, wybór padnie na apartamenty. Z reguły, pod kątem długoterminowym, bardziej opłacają się większe mieszkania. Tutaj zarobimy najwięcej jeśli będą to mieszkania z przestrzennymi pomieszczaniami w wysokim standardzie, lub kilkupokojowe z przeznaczeniem do użytkowania przez wiele osób. Przykładowo więcej zysku przyniesie czynsz z 4 pokoi po 700zł, niż z dwóch po 850. Z drugiej strony, często opłaca się zainwestować w dwa mniejsze mieszkania, niż w jedno duże. Statystyki pokazują, że na mniejsze mieszkania dużo łatwiej jest znaleźć nabywców.

Dodatkowe walory

Na etapie selekcji ogłoszeń trzeba chwilę poświęcić również na aspekty dodatkowe, które dla przyszłych najemców mogą być jednak bardzo ważne. Zazwyczaj największe znaczenie ma obecność windy w budynku (w przypadku więcej niż 2-3 piętra lub dla osób starszych, czy rodzin z małymi dziećmi), miejsce parkingowe, za kiedy często trzeba dodatkowo zapłacić, komórka/garaż, balkon. Jeśli decydujemy się na wynajem mieszkania umeblowanego, istotny będzie również jego wystrój.

Podsumowując, aby wybrać jak najlepsze mieszkanie do kupna na inwestycję, należy kierować się lokalizacją nieruchomości, komu chcemy ją udostępnić i czego mogą oczekiwać po mieszkaniu potencjalni klienci. Do tego wszystkiego dochodzi oczywiście odpowiednia analiza cen oraz wyliczenie prognoz przychodów z tytułu wynajmu. Nie wolno zapominać o wszelkich kosztach towarzyszących na poszczególnych etapach inwestycji.

Wyślij znajomemu


Podaj wynik równania: